Estratégia

O BIME11 (“Fundo”) é um fundo híbrido com estratégia de investimento diversificada em diferentes classes e partes da estrutura de capital dos ativos imobiliários. Os principais ativos investidos pelo Fundo são:

  • Cotas de FII
  • CRI High & Mid-grade
  • CRI High Yield
  • Imóveis

Através de uma gestão ativa do time da Brio Investimentos, com grande disciplina na análise e na estruturação de garantias e governança dos ativos investidos, aliada a uma vasta rede de relacionamentos e parcerias, construída ao longo de décadas, com renomadas empresas do setor imobiliário, o Fundo busca alocação em um portfólio que permita a distribuição de rendimentos aos cotistas no curto prazo e, ao mesmo tempo, propicie sua valorização através de investimentos em projetos imobiliários originados pela Brio Investimentos.
Todas as decisões de investimento são deliberadas pelo Comitê de Gestão, composto por: Gustavo Messerlian, Maurício Muniz, Rodolfo Senra, Victor Moura e Vitor Senra.

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Detalhamos abaixo as principais estratégias de investimentos do Fundo:

Cotas de FII:

  • Tipos de FII: fundos que explorem imóveis performados (construídos e operacionais) como lajes corporativas, galpões logísticos, residencial multifamiliar e shopping centers e/ou que adquiram CRI com lastro em imóveis de todas as classes de ativos
  • Geografia de atuação: possibilidade de atuação nacional, com prioridade para as principais capitais brasileiras
  • Principais critérios analisados para aquisição: condições de aquisição (comparação do preço do ativo a seu custo de reposição e/ou ao valor patrimonial de suas cotas, bem como análise do seu potencial de valorização), qualidade do gestor/operador do ativo, qualidade e localização do ativo, fundamentos macro e microeconômicos, padrões de garantias (loan-to-value, debt-service coverage ratio, índice de garantia, índice de recebíveis etc.), governança (controles financeiros e operacionais e reporting) e liquidez das cotas
  • Processo de acompanhamento de desempenho dos ativos: realizado semanalmente nas reuniões do Comitê de Gestão do Fundo e, sempre que necessário, com os respectivos gestores dos FIIs investidos
  • Objetivo de retorno: superar o spread over sobre a NTN-B no longo prazo em, no mínimo, 300 bps (basis points)

CRI Mid & High-grade:

  • Forma de originação: emissões primárias e mercado secundário de CRI
  • Imóveis performados (construídos e operacionais) que servem de lastro para o CRI: lajes corporativas, galpões logísticos, residencial multifamiliar e shopping centers
  • Geografia de atuação: possibilidade de atuação nacional, com prioridade para as principais capitais brasileiras
  • Principais critérios analisados para aquisição: qualidade e localização do ativo que lastreia o CRI, qualidade da estrutura e preço do CRI, qualidade do gestor/operador do ativo que lastreia o CRI, fundamentos macro e microeconômicos, padrões de garantias (loan-to-value, debt-service coverage ratio, índice de garantia, índice de recebíveis, mecanismo de cash sweep etc.), governança (controles financeiros e operacionais e reporting), duration e liquidez do CRI
  • Processo de acompanhamento de desempenho dos ativos: realizado semanalmente nas reuniões do Comitê de Gestão do Fundo e, quando necessário, com os gestores e/ou devedores do CRI
  • Objetivo de retorno: alocação alternativa de “caixa” do Fundo com o objetivo de superar em, no mínimo, 150 bps (basis points) o spread over sobre a NTN-B no longo prazo

CRI High Yield:

  • Forma de originação: exclusivamente pelo time da Brio Investimentos
  • Imóveis que servem de lastro para o CRI: prioritariamente residencial multifamiliar em desenvolvimento (não-performado) de padrões médio e alto
  • Geografia de atuação: grandes e médias cidades dos Estados do Sul e Sudeste do Brasil, preferencialmente no Estado de São Paulo
  • Principais critérios analisados para aquisição: qualidade do devedor (incorporador) e do projeto imobiliário que lastreia o CRI, localização do projeto imobiliário, fundamentos macro e microeconômicos, diligências – incluindo de engenharia, de mercado, ambiental, legal, econômico-financeira – do projeto imobiliário, padrões de garantias (loan-to-cost, debt service coverage ratio, índice de garantia, índice de recebíveis pós-chaves, mecanismo de cash sweep, etc.), governança (desembolso por chamadas de capital, controles financeiros e operacionais e reporting) e duration dos CRI
  • Processo de acompanhamento de desempenho do ativo: assessorado por equipe externa de controle financeiro e de obra, o time Brio realiza reuniões mensais com o incorporador para acompanhamento do projeto e de seus principais indicadores econômico-financeiros
  • Objetivo de retorno: superar no longo prazo o spread over sobre a NTN-B de prazo compatível em 300-500 bps (basis points)

Imóveis:

  • Forma de originação: exclusivamente pelo time da Brio Investimentos
  • Tipos de imóveis: residencial multifamiliar em desenvolvimento (não-performado) de padrões médio e alto
  • Geografia de atuação: principais capitais do Sul e Sudeste do país, com foco na cidade de São Paulo
  • Estrutura da aquisição: o Fundo adquire os imóveis (geralmente terrenos) em dinheiro e simultaneamente os revende a incorporadores selecionados por percentual de receita ou área do futuro projeto imobiliário, buscando multiplicador nominal líquido de equity entre 1,5x a 2,2x. Por não haver qualquer relação societária entre o incorporador e o Fundo, a transação confere ao Fundo retornos similares àqueles obtidos pelo incorporador com riscos sensivelmente reduzidos, dada a desvinculação do fundo com a incorporação e a construção do projeto, eliminando, assim, importantes riscos como, por exemplo, o risco de estouro de custo de obra
  • Principais critérios analisados para aquisição: qualidade e localização do projeto imobiliário, qualidade do incorporador parceiro, fundamentos macro e microeconômicos, diligências – incluindo de engenharia, de mercado, ambiental, legal, econômico-financeira – do projeto imobiliário, padrões de garantias (que podem incluir: seguro garantia imobiliária, hipoteca, alienação fiduciária e/ou seguro de completion) e governança (controles financeiros e operacionais e reporting)
  • Processo de acompanhamento de desempenho do ativo: assessorado por equipe externa de controle financeiro e de obra, o time Brio realiza reuniões semanais com o incorporador para acompanhamento do projeto, especialmente em relação a vendas e execução das obras, e de seus principais indicadores econômico-financeiros
  • Objetivo de retorno: IPCA + 17% a.a.